เกณฑ์การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามแบบของกฎหมายแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีนั้น กฎหมายกำหนดว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง การทำสัญญาเช่าต่อกันแล้วลงลายมือชื่อทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากไม่ทำสัญญาเป็นหนังสือก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เนื่องจากการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปีนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากทำเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียว ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้า ผลคือจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง3ปีเท่านั้น

มีหลายคนที่ทำสัญญาเช่าต่อกันทีละหลายฉบับพร้อมกัน ฉบับละไม่เกิน 3 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ผลคือสัญญาเช่าที่ทำต่อกันหลายฉบับนั้นสามารถบังคับใช้ได้เพียงฉบับเดียวซึ่งก็คือแค่ 3 ปี ฉบับอื่นไม่มีผลทางกฎหมาย แต่หากทำสัญญาต่อกันทีละ 3 ปี เมื่ออีกฉบับใกล้หมดระยะเวลาก็ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก 3 ปีเป็นคราวๆไป อย่างนี้สามารถทำได้ ไม่ถือเป็นการเลี่ยงกฎหมาย

แต่หากสัญญาเช่าได้หมดระยะเวลาตามสัญญาแล้วทั้งสองฝ่ายยังนิ่งเฉย จะถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลามีผลตามกฎหมายจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสัญญา ผลคือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนระยะเวลาหนึ่งส่วนใหญ่แล้วจะบอกกล่าวล่วงหน้าประมาน 30 วัน

เมื่อเกิดนิติกรรมต่อกัน คู่สัญญาจึงมีหน้าที่และความรับผิดซึ่งกันและกันตลอดระยะเวลาที่ยังทำสัญญากันอยู่